آرمان امروز-گروه اقتصادی: مرکز آمار ایران با انتشار داده‌های تازه برای سال ۱۴۰۳، تصویر جدیدی از بازار مسکن کشور ترسیم کرده است که حکایت از وقوع «رکود بزرگ» در این حوزه دارد. این تغییرات در شرایطی رخ داده که سهم خانوارهای صاحب‌خانه در شهرها به حدود ۶۹ درصد نزدیک شده است؛ در حالی که در سال ۱۳۹۸ این رقم حدود ۶۶ درصد بود. در مناطق روستایی نیز بیش از ۸۹ درصد خانوارها مالک هستند.
این افزایش نسبت مالکیت در کنار تغییرات دموگرافیک کشور، به ویژه کاهش حجم خانوارها و نرخ باروری، به کاهش طبیعی تقاضای مسکن منجر شده است. میانگین خانواده‌ها در دهه شصت پنج تا شش نفر بود، اما امروز این عدد به کمتر از سه نفر رسیده و نرخ باروری از بیش از شش فرزند در دهه شصت به حدود ۱.۷ فرزند نزول کرده است.
بازتاب این شرایط در بازار معاملات مشهود است: واحدهای مسکونی فروشی، به‌خصوص در کلان‌شهرها، ممکن است ماه‌ها بدون مشتری بمانند و تعداد فایل‌های فروش در برخی مناطق بسیار بیشتر از تعداد کسانی است که تمایل یا توانایی خرید دارند. این شرایط نمایانگر کاهش تقاضای موثر است، به‌طوری که افزایش مالکیت، کاهش اندازه خانوارها و محدودیت مالی خانوار میان‌درآمدی همه دست به دست داده‌اند تا موتور تقاضا خاموش شود.
اگر نگاهی به تجربه چین بیندازیم، تصویر مشابهی پیش روی ما قرار می‌گیرد: در چین طی دو دهه گذشته ساخت‌وساز گسترده‌ای رخ داد و شهرها و مناطق مسکونی بسیاری شکل گرفت، اما با کاهش جمعیت و نرخ تولد، تقاضا افت کرد و بازار از حدود سال ۲۰۲۰ وارد رکود شد. روند امروز ایران شباهت‌هایی با آن دارد: افزایش عرضه بالقوه مسکن، اما کاهش تقاضای طبیعی و محدودیت در مصرف واقعی.
پیامدهای اقتصادی این رکود در بخش مسکن بسیار فراتر از خود بازار است. صنعت ساختمان، یکی از موتورهای اصلی اقتصاد ملی، و بسیاری از صنایع وابسته مانند فولاد، سیمان، کاشی و مبلمان خانگی، خدمات حمل‌ونقل و سرمایه‌گذاری در این بخش با کاهش فعالیت مواجه خواهند شد. روند رسیدن به این وضعیت ممکن است حتی بخش مالی را هم در معرض مخاطره قرار دهد: افرادی که خانه را به‌عنوان سرمایه خریداری کرده‌اند، ممکن است ارزش دارایی‌شان کاهش یابد؛ و بانک‌ها و مؤسسات اعتباری که بخش قابل توجهی از دارایی‌شان را به حوزه مسکن اختصاص داده‌اند، در صورت ادامه رکود، در معرض بحران مالی گسترده‌تری قرار گیرند.
وظیفه سیاست‌گذاران در این شرایط دشوار است. طرح‌های انبوه‌سازی یا تامین زمین، اگر چه در شرایط رونق موثر بودند، اما اکنون با رکود طبیعی تقاضا، منجر به انباشت خانه‌های خالی خواهند شد. از این رو، اصلاح ساختاری اولویت دارد: نوسازی بافت‌های فرسوده شهری، ایجاد بازار اجاره مسکن حرفه‌ای، حمایت پایدار از مستأجران، و حذف مالیات‌های غیرمولد مانند مالیات خانه‌های خالی یا مالیات بر عایدی سرمایه، می‌توانند بازار را از رکود طولانی‌مدت نجات دهند.
source